Immobilien in der Pfalz Preisrückgang bei Altbauten: Was Hausbesitzer jetzt wissen sollten

Die Immobilienpreise in der Pfalz sinken seit 2022, besonders bei unsanierten Häusern. Sollte man vor dem Verkauf sanieren? Und was bedeutet das für Hausbesitzer und Käufer?

Die Gretchenfrage gleich zu Anfang: Wenn ich ein älteres Haus verkaufen will, das energetisch nicht auf dem neuesten Stand ist – macht es dann Sinn, das Objekt vor der Veräußerung zu sanieren? „Raten wir den Leuten im allgemeinen nicht“, sagt Michael Wiebelt, Geschäftsführender Gesellschafter der Maklerfirma „Wenk Immobilien“ aus Kaiserslautern – weil es Sinn mache, dem Neubesitzer zu überlassen, welchen Sanierungsweg er gehen will. Der Blick aufs eigene Umfeld spielt bei dem Rat wohl auch eine Rolle: Auf Häuser beispielsweise im Landkreis Kaiserslautern, „in die wir gerne unseren Wirtschaftsminister mitnehmen würden“, sagt Wiebelt – um ihm zu zeigen, in welchem Zustand viele Gebäude gerade im ländlichen Raum sind. Auf einen Immobilienmarkt, der laut Wiebelt vor allem von Käufern „hier aus der Region“ geprägt ist. In vielen Gemeinden der Westpfalz sinken die Einwohnerzahlen, und Nachfrage wie Preise sind dementsprechend schon lange moderat.

Anderer Standort, andere Meinung: „Sinnvoll würde es in den meisten Fällen sein, (vor dem Verkauf. d. Red.) die energetische Sanierung anzustoßen“, sagt Kristian Muhlert, Geschäftsführer von „Muhlert Immobilien“ mit Standorten in Ludwigshafen und Landau. „Die Realität sieht allerdings meistens anders aus.“ Die Realität sieht allerdings auch so aus, dass Vorder- und Südpfalz vielerorts eine immer noch steigende Bevölkerung verzeichnen – und einzelne Immobilienmärkte wie beispielsweise der in Landau auch deswegen vergleichsweise hochpreisig sind: Dort liegt der Median der Verkaufspreise bei Häusern laut Auswertung der Maklerfirma „Engel & Völkers“ bei 3385 Euro pro Quadratmeter. Soweit also die Spreizung des Lagebildes. Was einmal mehr belegt, dass die große Statistik nur einen unzureichenden Eindruck der Lebensrealitäten vermittelt.

Problem: Schlechte Energiebilanz

Im Großen und Ganzen gilt für den Immobilienmarkt der Pfalz ja das, was für ganz Deutschland gilt: steigende Immobilienpreise bis 2022, angeschoben durch niedrige Zinsen und dadurch lebhafte Nachfrage. Ab 2022 dann: Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank zur Abfederung einer stark angestiegenen Inflation, und jene Inflation war vor allem wegen gestiegener Energiekosten in der Folge des Ukraine-Kriegs hoch. Konsequenz für den Immobilienmarkt: von hohem Niveau aus sinkende Preise seit 2022, die Verkäufer mussten potenziellen Kunden entgegenkommen, für die sich die Baufinanzierung bedeutend verteuert hatte.

Und überproportional dürften von jenem Preisabschlag die Objekte betroffen sein, die energetisch nicht saniert sind – bei denen also nach dem Erwerb noch beträchtliche Sanierungskosten auflaufen könnten. Und bei denen schon der laufende Betrieb teuer ist, hoher Energiepreise und anziehender CO₂-Abgabe wegen.

„Kein anderes Marktsegment ist so stark von Preiskorrekturen auf dem Immobilienmarkt betroffen wie unsanierte Häuser mit schlechter Energiebilanz“, so der Immobilienmarktbericht, den die Sparkasse Vorderpfalz im Frühjahr vorgestellt hat.

Preise ziehen mancherorts wieder an

Wie stark jenes Segment den Preisverfall bestimmt, lässt sich den Statistiken nicht entnehmen, die Zahlen erfassen den gesamten Immobilienmarkt: Minus 10,8 Prozent binnen eines Jahres bei den Kaufpreisen für Häuser in Ludwigshafen, minus 8,5 Prozent in Speyer, Datenstand ist jeweils der 1. März 2024. In Landau sind, wiederum laut „Engel & Völkers“, die Quadratmeterpreise bei Häusern im Jahr 2023 um 11,8 Prozent gefallen. In Kaiserslautern waren es im gleichen Zeitraum moderate 0,24 Prozent, ausgehend von vergleichsweise niedrigem Niveau. Allerdings ziehen laut der bundesweit aktiven Maklerfirma die Preise in einzelnen Märkten inzwischen an, wieder gesunkene Zinssätze schlagen da wohl durch. Landau wäre so ein Beispiel, plus 10,2 Prozent im Jahr 2024, Datenstand Ende September.

Sie haben also durchaus unterschiedliche Auswirkungen auf die Regionen, die Preissprünge auf dem Immobilienmarkt – und des einen Schulterzucken mag des anderen Existenzangst sein. In dem, was sich da gerade bei den Verkaufspreisen für unsanierte Häuser abzeichnet, erkennt der Kaiserslauterer Wiebelt durchaus „eine gewisse Enteignung“ – und eine Entwicklung, die ganze Lebensentwürfe durcheinanderbringen kann. Beispielsweise den, in jüngeren Jahren ein Haus zu bauen, dieses im späteren Leben zu verkaufen und sich vom Erlös eine Eigentumswohnung in der Stadt zuzulegen. „Die Rechnung geht an vielen Stellen nicht mehr auf“, sagt Wiebelt. „Die Neubaupreise steigen immer stärker an – und die Preise beim Bestand gehen runter“, sagt er.

Wohnraum weiter sehr knapp

In der Vorderpfalz sieht man das etwas gelassener: Die Eigentümer auch älterer Immobilien hätten „in den letzten Jahren eine Wertsteigerung mitgenommen“, meint Muhlert – und würden tendenziell nach dem Verkauf auf kleinere und damit günstigere Wohnungen umsteigen.

Stellt sich gleichwohl die Frage, was man denn nun mit dem älteren Hausbestand machen soll, der als Wohnraum einfach dringend benötigt wird: 294.000 statt der von der Regierung angestrebten 400.000 Wohnungen sind 2023 gebaut worden – und im Juli 2024 sind die Baugenehmigungen für Wohnungen laut Statistischem Bundesamt um gut 19 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat zurückgegangen. Auch in der Westpfalz macht Wiebelt die Erfahrung, dass gerade bezahlbarer Wohnraum „weiter sehr knapp“ ist – weshalb sich auch für ältere Bestandsimmobilien weiter Käufer finden.

Was deren energetische Ertüchtigung angeht, scheint sich nun langsam und endlich Pragmatismus auszubreiten – im Bewusstsein, dass „Goldrandlösungen“ mit Fassadendämmung, Fenstertausch und Wärmepumpe für viele Hausbesitzer unbezahlbar sind. Nach einer Kurzexpertise des Paritätischen Wohlfahrtsverbandes verfügt die Hälfte der Besitzer von Eigenheimen in Selbstnutzung über höchstens 34.500 Euro an Erspartem. 13 Prozent haben überhaupt keine Rücklagen.

Will man genauer wissen, wie’s denn aussieht im Bestand, dann empfiehlt sich das Gespräch mit Menschen wie Michael Kühner. Der ist Schornsteinfeger und Energieberater, und hat gleich mehrfach einen Rundumblick über die Materie. Kühner wohnt in Rodenbach im Landkreis Kaiserslautern, sein Kehrbezirk liegt allerdings zwischen Grünstadt und Bad Dürkheim, er kennt also Vorder- wie Westpfalz. Und: Er kommt als Schornsteinfeger in so ziemlich jeden Heizungskeller – hat also direkten Einblick in den Gesamtbestand.

Kein Platz für Wärmepumpen

Und da macht es augenscheinlich „keinen Unterschied, ob man in der Vorderpfalz oder der Westpfalz ist“, sagt Kühner. Der Schornsteinfeger trifft im Altbestand auf nicht wenige Häuser mit Einfachverglasung, oft ist auch „die oberste Geschossdecke nicht gedämmt“. Kühner sieht in seiner Heimatgemeinde Rodenbach durchaus Straßenzüge, in denen gerade ein Generationswechsel stattfindet und energetisch saniert wird. Und er sieht das Gegenteil davon: „Die älteste Heizung bei mir im Kehrbezirk ist in den 1970er-Jahren gebaut“, sagt er. Neu installiert werden in seinem Beritt tendenziell immer noch Öl- und Gasheizungen, die Übergangsfristen machen’s möglich. Und die Installation großer Wärmepumpen stößt mancherorts schon an räumliche Grenzen: „Wenn ich an den historischen Ortskern in Neuleiningen denke – da ist überhaupt kein Platz für Wärmepumpen“, so Kühner.

Und wenn man ihn nun fragt, was er seinen Kunden stattdessen rät, dann antwortet Kühner ziemlich prompt: „Hybridlösungen“ – also die Kombination zweier Heizsysteme und/oder Energieträger. Liegt durchaus im Zeitgeist, der allmählich versteht, dass das Teuerste vom Teuren nicht für alle Objekte im Bestand Sinn macht:

„Hybrid“ – da denken wohl die meisten Hausbesitzer bislang eher an Systeme wie die Wärmepumpe mit zusätzlicher Gasbefeuerung: an Übergangslösungen bis zum endgültigen Verbot fossiler Energieträger beim Heizen im Jahr 2045 also. Man kann den Ansatz aber auch konsequent weiterführen – und so gerade in Altbauten ein Heizsystem verwirklichen, das über 2044 hinaus laufen kann. Wie das praktisch aussehen könnte, hat die TU Dresden in zwei Studien am Beispiel von Infrarotheizungen ermittelt – im Auftrag des entsprechenden Branchenverbandes, aber ergebnisoffen unter Abwägung von Vor- und Nachteilen.

Die

Bitte loggen Sie sich ein um den Artikel im Klartext zu sehen.

acSeh mti erd ziuastnlnuZtesIg eiren eretns ufteS erd unareignS erwnde dei vaerteneln u&u;lRmema dse Hsaeus mi rdvigeonelne seipBeil tim rnrZIfohgn-uauienszzteat ev,nehesr hMcalie m&nl;reuhuK ;rulat&m tritaaelvn otf zmu smluuf;asrewnd&reenh Pteoe.elfnl ceGtelzgiihi muz uaB der eugtziuzZnsah wd